El preu de la vivenda augmenta en el primer trimestre de l’any un 14,3% en taxa interanual i se situa en 1.987 euros per metre quadrat, segons les taxacions de l’empresa de valoració immobiliària Tinsa by Accumin. Si es descompta l’efecte de la inflació, l’encariment real es modera al 11,8%, la qual cosa mostra que una part de l’alça respon a la pèrdua de poder adquisitiu general de l’economia.
En comparació amb el trimestre anterior, el valor de les vivendes noves i usades puja un 3,2%, amb increments generalitzats en tot el territori. L’impuls és especialment intens en les àrees amb major concentració d’ocupació i en els focus turístics, on la pressió de la demanda, tant resident com vinculada a segones residències i inversió, es traduïx en tensions afegides sobre els preus.
Si s’observa l’evolució a llarg termini, el mercat encara no recupera per complet els nivells de la bambolla immobiliària. Des dels màxims de 2007, el preu mitjà es manté un 4,5% per davall, malgrat els forts repunts dels últims anys. No obstant això, des del mínim registrat després de l’esclat de la bambolla, en l’estiu de 2015, la vivenda s’ha encarit un 68%, reflectint una recuperació sostinguda del mercat recolzada en la reactivació econòmica, l’ocupació i els baixos tipus d’interés dels últims exercicis.
Si es té en compte la inflació, l’ajust és major. En termes reals, el valor de la vivenda s’incrementa un 32% des dels mínims de 2015, però encara se situa un 34% per davall dels màxims de 2007. Això indica que, encara que els preus nominals s’acosten als nivells previs a la crisi, l’esforç real de compra comparat amb aquell moment continua sent menor, almenys en la mitjana nacional.
Pressió de la demanda i límits d’accessibilitat
La portaveu de Tinsa, Susana de la Riva, assenyala que mentres la demanda continue forta i l’oferta continue sent insuficient per la pròpia dinàmica del mercat, la tensió sobre els preus continuarà. La combinació de més compradors que vivendes disponibles, especialment en zones molt demandades, manté el poder de fixació de preus del costat dels venedors i promotors.
No obstant això, De la Riva apunta que el mercat s’aproxima a un sostre d’accessibilitat per a moltes famílies. Explica que l’esforç financer que han d’assumir les llars per a comprar vivenda ja és bastant elevat i que, per este motiu, preveuen que els increments de preus vagen moderant-se de manera progressiva. Esta moderació no implica necessàriament caigudes generalitzades, sinó un ritme de creixement més contingut a mesura que la capacitat d’endeutament i estalvi dels compradors es topa amb els seus límits.
Per comunitats autònomes, els majors creixements interanuals es registren en la Comunitat de Madrid, amb un 19,2%, i a la Comunitat Valenciana, amb un 19,1%. Els seguixen Castella-la Manxa, amb un 18,8%; Canàries, amb un 17,8%; Cantàbria, amb un 16,2%; Murcia, amb un 16%; i les illes Balears, amb un 15,5%. Estes xifres mostren que la pujada és especialment intensa tant en grans àrees urbanes com en territoris amb fort pes turístic o residencial.
En termes nominals, ja superen els màxims de 2007 les illes Balears, la Comunitat de Madrid, Melilla i, com a novetat en este trimestre, Canàries. No obstant això, si es descompta la inflació, només Balears està a punt de depassar aquell sostre, situant-se un 0,1% per davall. Això reflectix que, encara que els preus marcats en euros són superiors als de fa quasi dos dècades en diverses zones, el seu valor real encara és una mica menor quan es té en compte l’evolució general dels preus.
Per províncies, els majors avanços es concentren a Toledo, amb un augment del 23,2%; Albacete, amb un 19,6%; Madrid, amb un 19,2%; Santa Cruz de Tenerife, amb un 19%; Alacant, amb un 18,3%; i Castelló, amb un 18%. Zamora es desmarca de la tònica general a l’ésser l’única província on els preus cauen, amb un descens del 3,8%, la qual cosa evidencia que el comportament del mercat és desigual i depén de la dinàmica econòmica i demogràfica de cada territori.
Amb estes pujades, set províncies superen ja els seus màxims històrics en termes nominals. No obstant això, en ajustar per inflació, totes elles se situen encara per davall d’eixos rècords, excepte Balears, que pràcticament iguala el valor real de 2007, amb una variació del -0,1%. La diferència entre dades nominals i reals mostra la importància de considerar l’encariment general del cost de la vida a l’hora d’avaluar el nivell dels preus.
En les capitals de província, fins a 30 ciutats registren increments interanuals superiors al 10%. Entre les urbs més cares destaquen Sant Sebastià, amb 4.975 euros per metre quadrat; Madrid, amb 4.600 euros per metre quadrat; i Barcelona, amb 4.417 euros per metre quadrat. Estes xifres reforcen la idea d’una forta tensió en els grans mercats urbans, on la combinació d’ocupació, servicis i escassetat de sòl disponible eleva de forma sostinguda el valor de les cases i pisos.
La taxa d’esforç necessària per a accedir a una vivenda es manté en nivells que Tinsa considera raonables en el conjunt del país, entorn del 33,9% dels ingressos de la llar. No obstant això, en territoris molt tensionados l’esforç es dispara: a Balears aconseguix el 54% i en la Comunitat de Madrid se situa en el 49%. En estes àrees, la compra de vivenda exigix dedicar més de la mitat o quasi la mitat dels ingressos familiars, la qual cosa limita l’accés a propietaris amb rendes més altes o major estalvi previ.
Major incertesa pel conflicte a Orient Mitjà
Segons apunta Tinsa, la demanda de vivenda es manté robusta malgrat la caiguda interanual de les compravendes registrada al gener, i s’aprecia una tendència cap a l’estabilització del nombre de transaccions. Este comportament suggerix que, encara que s’haja reduït lleugerament l’activitat respecte als màxims recents, el mercat seguix actiu i amb un volum significatiu d’operacions.
No obstant això, la guerra a Orient Mitjà introduïx un factor addicional d’incertesa per als pròxims mesos. El conflicte podria influir en la inflació i en els tipus d’interés, la qual cosa al seu torn afectaria el poder adquisitiu de les llars i al cost de les hipoteques. Un repunt de la inflació derivat de tensions en els preus de l’energia o les matèries primeres encariria el finançament i reduiria la capacitat de compra de les famílies.
En este context, Tinsa advertix que la inestabilitat geopolítica pot alimentar un nou encariment de la vivenda d’construcció, en augmentar els costos de construcció i els màrgens de risc dels promotors. Això agreujaria les dificultats d’accés a la vivenda per a una part creixent de la població, especialment les llars jóvens i amb menor capacitat d’estalvi.
De fet, la portaveu de la companyia subratlla que l’actual cicle inflacionista pot acabar impulsant encara més els preus de l’obra nova, molt condicionats pel cost dels materials de construcció. Si estos inputs continuen encarint-se, les promocions futures podrien eixir al mercat amb preus superiors, consolidant així la tendència alcista del valor de la vivenda malgrat la pèrdua de poder adquisitiu dels compradors.
