La compravenda de vivenda lliure per part d’estrangers es va reduir a Espanya durant el segon semestre de 2025, però la Comunitat Valenciana es va consolidar com el gran focus d’atracció per als compradors internacionals no residents, en concentrar el 40% de les operacions.
Segons les dades del Consell General del Notariat, els estrangers van adquirir en eixe període 66.629 vivendes lliures en tot el país, un 4,4% menys en termes interanuals. Estes operacions van suposar el 18,4% del total de compravendes de vivenda, per davall del 19,5% registrat en la segona mitat de 2024 i del 20,9% de 2023, la qual cosa reflectix una pèrdua gradual de pes del comprador estranger en el conjunt del mercat, encara que continua sent un segment molt rellevant.
Els estrangers residents copen quasi el 63%
Del total d’operacions realitzades per estrangers, el 62,8% va correspondre a compradors residents, un 3,3% més que un any abans. Este grup manté una demanda relativament estable, lligada a persones que ja viuen i treballen a Espanya i que tenden a buscar vivenda per a ús habitual o de llarga estada. Entre ells, malgrat el lleu retrocés enfront de la primera mitat de 2025, es va aconseguir el segon major volum històric, la qual cosa indica que el seu interés per la propietat residencial continua sent molt elevat.
En canvi, les compravendes d’estrangers no residents es van reduir un 15,1% i es van quedar amb el 37,2% restant del mercat estranger. Este descens es produïx en un context marcat per la fi dels denominats visats d’or i per l’anunci del Govern d’endurir la fiscalitat sobre les adquisicions de vivenda per part de compradors extracomunitaris que no residixen al país. Estes mesures han restat atractiu a la inversió purament especulativa o lligada a l’obtenció de residència, especialment en segments d’alt poder adquisitiu.
En comparació amb el semestre anterior, els notaris van constatar una caiguda del volum de compravendes d’estrangers tant entre residents com entre no residents. En estos últims, l’ajust arriba després del fort creixement registrat després de la pandèmia, que va aconseguir un màxim en 2022, quan la demanda internacional es va reactivar amb força després de la reobertura de fronteres i la normalització de la mobilitat.
En clau territorial, l’evolució va ser desigual. La compravenda de vivenda lliure per part d’estrangers va augmentar en nou comunitats autònomes i va retrocedir en altres huit, la qual cosa mostra comportaments molt distints segons la regió, el tipus de comprador i el nivell de preus.
La Comunitat Valenciana lidera la compra de no residents
La Comunitat Valenciana es va situar com el principal destí dels estrangers no residents, amb 9.926 compravendes de vivenda lliure, el 40% del total d’este segment a Espanya. Esta concentració reflectix l’atractiu del seu mercat residencial per al comprador internacional que busca sobretot vivenda vacacional, d’ús temporal o com a inversió, amb una combinació de preus encara competitius enfront d’altres zones costaneres i una oferta àmplia.
Per darrere es va situar Andalusia, amb 6.263 operacions, que representen el 25,3% de les compres de no residents. Li van seguir Catalunya, amb 2.151 vivendes adquirides (8,7%); la Regió de Múrcia, amb 1.933 (7,8%), i Canàries, amb 1.843 (7,4%). Estes comunitats, en la seua majoria amb fort component turístic i bona connectivitat internacional, mantenen un pes rellevant en la demanda estrangera, encara que amb intensitats distintes segons la seua situació de preus i la disponibilitat d’oferta.
En canvi, huit comunitats autònomes van registrar descensos en les compravendes d’estrangers, encapçalats per la Comunitat de Madrid, on les operacions van caure un 20,3%. També van retrocedir amb força a les illes, amb descensos del 10,8% a Canàries i del 10,2% a Balears, territoris que en anys anteriors havien concentrat gran part de la inversió internacional. Estos ajustos poden relacionar-se amb l’encariment de la vivenda i amb la menor presència de grans inversors no residents.
Entre les regions que sí que van incrementar el nombre de compravendes a estrangers van destacar Castella-la Manxa, amb una alça del 21,5%; Extremadura, amb un 13,8%; Aragó, amb un 11%, i Castella i Lleó, amb un 10,4%. En estos casos, l’augment pot vincular-se a preus més continguts i a la busca d’alternatives als grans nuclis urbans o destins saturats, encara que el volum absolut continua sent menor que en la costa mediterrània.
Paguen un 5% més i forta diferència entre residents i no residents
El preu mitjà de les vivendes adquirides per estrangers es va situar en 2.479 euros per metre quadrat, un 5% més que un any abans. Els no residents van pagar els imports més elevats, amb una mitjana de 3.242 euros per metre quadrat, el que reflectix la seua preferència per zones prevalga, ubicacions cèntriques o enclavaments turístics molt demandats. En contrast, els estrangers residents van abonar de mitjana 1.963 euros per metre quadrat, més pròxim al perfil de comprador que busca vivenda habitual.
Respecte als compradors espanyols, el preu mitjà es va situar en 1.839 euros per metre quadrat, clarament per davall del nivell abonat pels estrangers no residents. Esta diferència de preus posa de manifest com la demanda internacional es concentra en segments més alts del mercat, amb un impacte directe en l’encariment de determinades àrees.
En termes d’evolució, el preu mitjà pagat pels estrangers no residents va augmentar un 5,8%, mentres que el dels estrangers residents ho va fer un 9,4% i el dels espanyols va créixer un 7,4%. Encara que la pujada és generalitzada, el major repunt entre residents estrangers indica una pressió afegida en els mercats on este col·lectiu té més presència.
Per comunitats, el preu de la vivenda comprada per estrangers va augmentar en 16 regions, amb especial intensitat a Cantàbria, on es va encarir un 17,2%. També van destacar les pujades a Múrcia (14,1%), La Rioja (13,4%), Navarra (12,6%), Comunitat de Madrid (11,6%), Astúries (10,5%) i Extremadura (10,3%). Només Galícia va registrar un descens, amb una caiguda del 4,9% en el preu mitjà, la qual cosa la convertix en una excepció dins de la tendència general d’encariment.
el Regne Unit i el Marroc lideren la demanda estrangera
Per nacionalitats, el major nombre d’operacions va correspondre a ciutadans del Regne Unit, amb 5.178 compravendes, el 7,8% del total. Molt a prop es van situar els compradors del Marroc, amb 5.154 operacions i un pes del 7,7%. En tercer lloc van quedar els italians, amb 4.397 vivendes adquirides (6,6%), seguits dels alemanys, amb 4.351 (6,5%), i els romanesos, amb 4.339 (6,5%).
La resta de compradors extracomunitaris va sumar 8.213 operacions, el 12,3% del total, la qual cosa mostra una demanda molt diversificada procedent de múltiples països. Dins d’este repartiment, entre els estrangers residents van destacar els marroquins, que van encapçalar les compravendes amb el 12,1% del total, seguits per italians i romanesos. Es tracta de perfils en els quals pes més la compra per a ús propi i la vinculació laboral o familiar amb Espanya.
Entre els compradors no residents, els més actius van ser els procedents de Països Baixos, amb el 12,6% de les operacions d’este grup, seguits dels alemanys, amb el 11,9%, i els britànics, amb el 11,5%. En este cas, es tracta en gran manera d’adquisicions de segona residència, vivenda vacacional o inversió, que es concentren en les zones costaneres i turístiques on la Comunitat Valenciana s’ha situat com un dels principals pols del mercat immobiliari per a estrangers.
