Diumenge passat va entrar en vigor una llei de crèdit immobiliari nova que, en general, es coneix com a llei hipotecària. Esta norma nova que regularà les hipoteques es va aprovar el febrer d’enguany en el Congrés dels Diputats, tres anys més tard del termini màxim que la Comissió Europea havia estabit inicialment.
La llei tindrà efectes sobre qualsevol hipoteca que s’haja firmat a partir del dilluns 17 de juny, i ens arriba després d’algunes polèmiques importants que s’han produït a causa de l’aplicació de les clàusules terra i de la indefinició al voltant de qui hauria de responsabilitzar-se dels impostos o gastos que es deriven dels préstecs, les entitats bancàries o els clients.
La meta més rellevant de la normativa és la protecció dels usuaris quant als bancs durant el procés de firma de les hipoteques, tot i que el Banc d’Espanya ja havia previst endurir les condicions exigides per tal d’accedir als diners, especialment, entre les persones menys afavorides.
Modificacions més rellevants quant a la firma dels nous préstecs
Esta llei perseguix la finalitat de resoldre els debats legals que hi ha oberts al voltant de les condicions de les hipoteques en Espanya. A banda d’això, s’encarrega de la regulació de determinades qüestions com ara els desnonaments produïts pels impagaments o bé la formalització dels contractes. Seguidament, t’expliquem les novetats més importants que tindran efectes per a les persones que firmen noves hipoteques d’ara en avant:
- Els bancs cobriran una gran part dels gastos: un dels canvis més importants és que les entitats bancàries seran les responsables de gestionar el pagament dels gastos relacionats amb la gestió, el registre i la notaria, a banda de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats o AJD. D’eixa manera, els clients quedaran exempts del pagament d’estos gastos i únicament els caldrà fer-se càrrec dels gastos de taxació i de les còpies notarials.
- Les condicions per dur a terme els desnonaments s’endurixen: la llei complica les coses a les entitats bancàries a l’hora d’executar un desnonament per tal que un propietari d’una casa se’n vaja, en cas que no haja pagat algunes de les quotes del seu préstec hipotecari. El termini que hi havia fins ara, de tres mesos, s’amplia fins a les dotze quotes o al 3% del capital durant la primera mitat de la hipoteca i, en cas que ens trobem en la part final de la hipoteca, passa a ser de 15 mensualitats o d’un 7% de la suma total que s’ha prestat.
- Es fa més fàcil l’amortització anticipada del préstec hipotecari: és la primera volta que es limita la comissió que s’aplica a l’amortització anticipada de les hipoteques. Les que són variables estaran subjectes a una comissió màxima del 0,25% total al llarg dels primers tres anys, o del 0,15% fins que s’acabe el crèdit. Les que disposen d’un tipus fix constaran d’una comissió de, com a màxim, el 2% durant la primera dècada i de màxim l’1,5% fins a la finalització.
- Desapareixen les clàusules terra: la norma determina que dins de les hipoteques amb un tipus variable «no està permés establir un límit a la baixa dels tipus d’interés».
- No hi ha cap obligació que implique la contractació d’assegurances o altres productes dels bancs.
- Les entitats bancàries se sotmeten al control dels notaris: els fedataris públics, abans d’alçar públicament una hipoteca, caldrà que confirmen la recepció dels documents precontractuals per part dels clients, com a mínim, una desena de dies abans de la data de signatura. Igualment, caldrà que garantisquen que els han fet arribar la informació pertinent al voltant de les clàusules del contracte i que han entés les dades que han rebut —si cal, amb l’ajuda d’un assessorament sense costos que els ajude a decidir la conveniència del préstec contractat.
-
Es limita la concessió d’hipoteques quan no hi ha estudis al voltant de la solvència dels clients: contràriament a allò que passava fins ara, les entitats bancàries caldrà que facen passar un examen de solvència als seus clients per tal que puguen assumir el pagament de la hipoteca. Caldrà que es tinguen en compte els ingressos actuals i futurs dels clients, el seu grau d’endeutament, els gastos, els estalvis i els actius que tinguen. Amb eixa finalitat, els bancs estaran obligats a examinar, dins de la Central d’Informació de Riscos del Banc d’Espanya, l’historial creditici dels clients.
