El preu de la vivenda va accelerar en el segon trimestre amb una pujada interanual del 12,7%, el major increment des de començaments de 2007, segons l’INE. La segona mà va liderar l’avanç amb un 12,8%, mentres que l’obra nova va repuntar un 12,1%. Enfront del trimestre anterior, l’índex va créixer un 4%, encadenant sis trimestres d’augments i culminant tres consecutius per damunt del 10% interanual. Són ja 40 trimestres a l’alça, una dècada de pujades que reflectixen un mercat tensionado per l’escassetat d’oferta i una demanda sostinguda.
El context ajuda a explicar este ritme. La baixada dels tipus d’interés i l’abaratiment de les hipoteques han animat les compravendes, mentres el dèficit de vivenda pressiona els preus. El resultat és un encariment simultani de l’obra nova i, especialment, del producte de segona mà, que concentra la major part del mercat i absorbix la pressió de la demanda amb més rapidesa.
Escalada generalitzada per comunitats
La pujada va ser de dos dígits en totes les comunitats i ciutats autònomes. Els majors avanços es van registrar a Múrcia (14,6%), La Rioja (13,7%) i Aragó (13,7%). També van superar la mitjana nacional Castella i Lleó i Andalusia (13,6% en les dos), Astúries (13,5%), Melilla (13,4%), Madrid (13,3%), així com Ceuta i Galícia (12,7%). A la Comunitat Valenciana el preu va augmentar un 12,6% i a Catalunya un 11,6%. Les menors revaloracions es van donar a Cantàbria (10,8%) i Castella-la Manxa (11,3%). Este comportament homogeni per territoris apunta a un impuls de fons que no depén només de focus locals, sinó d’un desajustament general entre oferta i demanda.
La comparativa trimestral reforça la inèrcia: entre abril i juny la vivenda de segona mà va pujar un 4,2% enfront del primer trimestre, per damunt del 2,6% de l’obra nova. Amb este ritme, el mercat consolida avanços ràpids en terminis curts, un patró típic quan la demanda percep finançament una mica més favorable i es reduïx el temps de decisió de compra.
Oferta insuficient i pressió de la demanda
Els indicadors estructurals recolzen eixa lectura. Entre 2021 i 2024 es va acumular un dèficit de construcció d’entre 515.000 i 765.000 vivendes, segons CaixaBank Research, un forat equivalent al 3%-4% del parc principal que explicaria fins al 39% de l’encariment recent. La nova oferta hauria donat cabuda només a un de cada cinc llars nets creats, obligant al fet que molts s’allotjaren en vivendes secundàries reconvertides en principals.
El Banc d’Espanya estima a més un dèficit acumulat de 400.000 a 450.000 vivendes entre 2022 i 2024, al qual se sumaria en 2025 un desajustament provisional de 150.000, fins a una necessitat pròxima a 600.000 unitats. Este desequilibri també es percep en el lloguer, on l’oferta és escassa i les rendes van augmentar un 5,5% en la primera mitat de 2025 i un 30% des de 2019, conforme a dades bancàries recopilades per CaixaBank Research.
En paral·lel, la demanda estrangera ha guanyat pes: el 18% de les compravendes de l’últim any fins al primer trimestre de 2025 va correspondre a ciutadans d’altres països, amb 133.000 operacions. Més de la mitat van ser compres de residents estrangers, encara que els no residents també van créixer amb força i paguen preus mitjans més elevats per metre quadrat, la qual cosa incidix en zones amb major atractiu turístic. Les províncies d’Alacant, Màlaga, Balears, Canàries i Múrcia concentren bona part d’estes operacions, amb nous focus a Castelló, Astúries, Huelva o Còrdova. Per països, destaquen el Regne Unit, Alemanya, França, Bèlgica i Països Baixos.
Les previsions apunten al fet que l’oferta repuntarà, però no prou per a absorbir la demanda. CaixaBank Research calcula uns 140.000 visats d’obra nova en 2025 i 150.000 en 2026, enfront d’unes compravendes que es mantindrien entorn de 720.000 anuals, amb una creació de llars pròxima a 180.000 a l’any i unes 50.000 compres de no residents. En este escenari, el preu de la vivenda pujaria al voltant d’un 10% en 2025 i un 6,3% en 2026.
Altres termòmetres confirmen l’escalada. Tinsa va estimar un increment pròxim al 12% a l’agost respecte al mateix mes de l’any anterior, amb illes al capdavant i creixements del 16,5% que superen els màxims de la bambolla en termes nominals. A més, l’INE ja havia registrat en el primer trimestre de 2025 una alça del 12,2%, per damunt dels pics de 2007 en valors nominals, la qual cosa evidencia la prolongació del cicle alcista.
Malgrat la fortalesa de la demanda i la pressió de preus, el mercat actual presenta trets distints als dels 2000: l’endeutament de les llars és menor, l’exposició del sistema financer és més limitada i el crèdit promotor i constructor ronda el 5% del PIB, amb criteris de concessió més prudents. Així i tot, el desajustament entre oferta i demanda, també visible en el lloguer, està dificultant l’accés a la vivenda, especialment entre els jóvens i col·lectius més vulnerables.
