Espanya ha acumulat entre 2021 i 2024 un dèficit de construcció de 515.000 a 765.000 vivendes, una bretxa d’oferta que equival al 3-4% del parc principal i que explica fins al 39% de l’encariment recent. Amb la pressió de la demanda a l’alça, el preu va avançar de mitjana un 6% anual en eixos anys, enfront del 3,7% que s’hauria observat sense eixe coll de botella, i en el primer trimestre de 2025 va repuntar un 12,2% interanual, superant els màxims nominals de 2007, segons CaixaBank Research.
El desfasament s’entén per una aritmètica simple: la nova vivenda disponible només hauria pogut allotjar al 20% de les llars netes creades. El 80% restant es va acomodar en immobles que abans s’usaven com a segona residència i es van reconvertir en principals. Este transvasament reduïx l’oferta efectiva i augmenta la competència per cada vivenda disponible, un terreny fèrtil perquè els preus de compra i lloguer acceleren.
Focus de tensió i lloguer en alça
El dèficit és més acusat en territoris amb forta pressió demogràfica i demanda turística, com Madrid, Barcelona, Alacant, València i Màlaga, on també ha sigut major el transvasament de vivendes principals a secundàries. En el mercat del lloguer la falta d’oferta és ‘apressant‘: la renda mitjana, mesura amb rebuts domiciliats, va pujar un 5,5% en la primera mitat de 2025 i acumula un 30% des de 2019. Amb més llars competint i usos alternatius com el turístic o temporal, la tensió es trasllada amb rapidesa a les rendes.
En compravenda, Madrid i Catalunya lideren les pujades per l’elevada demanda i la pressió sobre el sòl disponible. Després d’elles destaquen Andalusia, els arxipèlags, la Comunitat Valenciana i Múrcia, àrees que també concentren major atracció internacional i, per tant, sensibilitat als fluxos de demanda externa.
Oferta en marxa, demanda dispar i preus a l’alça
Les previsions apunten a una reactivació de l’oferta, però insuficient per a absorbir la demanda. S’esperen uns 140.000 visats d’obra nova en 2025 i 150.000 en 2026, enfront d’unes 720.000 compravendes anuals previstes. A això se suma la creació d’unes 180.000 noves llars per any i unes 50.000 compres de no residents. Amb estes xifres, el dèficit no es tancarà i la bretxa podria continuar ampliant-se.
Eixe desequilibri porta a revisar a l’alça les expectatives de preu: el valor de la vivenda augmentaria al voltant d’un 10% en 2025 i un 6,3% en 2026. La demanda estrangera aporta més pressió, amb un pes del 18% de les compravendes en l’últim any fins al primer trimestre de 2025, equivalent a 133.000 operacions, màxim de la sèrie des de 2006 i un salt del 37,9% respecte a 2019. Més de la mitat d’eixes compres correspon a estrangers residents, encara que els no residents creixen amb força.
Els no residents paguen, de mitjana, preus per metre quadrat més alts que els residents i els compradors nacionals —3.063 €/m² enfront de 1.795 i 1.713 €/m², respectivament—, el que incidix en l’evolució del mercat de zones concretes. el Regne Unit encapçala les compres amb el 14,8%, seguit d’Alemanya (13,3%), França (9,8%), Bèlgica (9,6%) i Països Baixos (7,4%). L’interés es concentra a Alacant, Màlaga, Balears, Canàries i Múrcia, amb nous focus a Castelló, Astúries, Huelva i Còrdova.
El sector viu una fase expansiva recolzada en la baixada de tipus d’interés, la millora del poder adquisitiu, el creixement demogràfic i el bon to de l’ocupació. Així i tot, emergixen senyals de sobrecalfament: els preus es van desacoblant de la renda de les llars i empitjoren les ràtios d’accessibilitat. El context, no obstant això, diferix del boom dels 2000: l’endeutament familiar és menor, el sistema financer està menys exposat, el crèdit promotor ronda el 5% del PIB i els criteris de concessió són més prudents. El gran repte és accelerar la construcció de vivenda assequible per a alleujar tensions en un entorn d’oferta rígida i demanda persistent.
