El Tribunal Suprem ha declarat null el procediment de registre únic estatal per als arrendaments de curta duració que es publiciten en plataformes digitals, en considerar que l’Estat s’ha excedit en les seues competències en imposar una regulació exhaustiva que se superposa als registres autonòmics ja existents.
Segons detalla la sentència, l’Estat manca de títol competencial per a dissenyar i gestionar un registre nacional que centralitze la inscripció d’immobles destinats a arrendaments turístics o de temporada. Este esquema únic entrava en conflicte amb els registres de vivendes turístiques que les comunitats autònomes han anat creant per a controlar i ordenar esta activitat dins del seu àmbit territorial.
L’origen del litigi està en el recurs presentat per la Generalitat Valenciana contra la norma estatal que desenrotllava el Registre Únic d’arrendaments de curta duració, aplicable tant a lloguers turístics com de temporada o d’habitacions, i que a més creava una finestreta única digital per a arreplegar i intercanviar dades d’estos lloguers entre administracions i plataformes.
La resolució del Suprem
La resolució del Suprem estima només de manera parcial eixe recurs: anul·la els preceptes que donaven vida al registre únic, però manté la resta del disseny estatal. És a dir, la part central de l’arquitectura de control estatal sobre els lloguers turístics, el registre únic, queda sense efecte, mentres que l’armadura d’intercanvi d’informació i obligacions de comunicació de dades continua vigent.
Marc europeu i abast de la sentència
El tribunal subratlla que la normativa europea obliga els Estats a adaptar els seus sistemes de registre i informació sobre els arrendaments de curta duració, amb l’objectiu de facilitar el control administratiu i la lluita contra el frau. No obstant això, eixa obligació no implica que el model triat haja de ser necessàriament un registre de caràcter nacional que substituïsca o desplace als registres autonòmics.
De fet, la Sala considera que no s’està davant una regulació substantiva del contracte d’arrendament de curta duració, sinó davant un procediment previ de registre dels immobles. Este procediment permetia obtindre un número identificatiu obligatori per a poder anunciar legalment estes vivendes en plataformes digitals com Airbnb o Booking, convertint el codi en un filtre d’accés al mercat digital del lloguer turístic.
Per al Suprem, la regulació estatal anava més enllà del que podrien considerar-se unes bases comunes o mesures de coordinació raonables. En la pràctica, construïa un registre nacional paral·lel que s’imposava sobre els sistemes autonòmics ja implantats, la qual cosa suposa una invasió de l’àmbit competencial de les comunitats autònomes en matèria de vivenda i turisme.
Enfront d’este excés, el tribunal sí que avala que l’Estat puga fixar una estructura de coordinació i intercanvi d’informació. Per això, manté en vigor les disposicions sobre la finestra única digital d’arrendaments, les obligacions de transmissió de dades per part de les plataformes en línia i l’ús d’eixa informació amb finalitats estadístics.
Competència estatal en la finestreta digital i efectes en el mercat
El Tribunal Suprem reconeix que existix una preocupació creixent per l’auge dels allotjaments de curta duració comercialitzats a través de plataformes digitals i pels abusos que s’han detectat en esta modalitat. El volum d’estos lloguers ha anat augmentant de manera constant i està tenint un impacte directe en l’oferta de vivenda per a lloguer de llarga duració.
La sentència subratlla que eixe increment de vivendes destinades al lloguer turístic reduïx el parc disponible per a contractes de llarga estada, la qual cosa contribuïx a encarir els preus en moltes ciutats i dificulta l’accés a la vivenda dels residents habituals. També apunta que esta dinàmica provoca desplaçaments de població cap a altres barris o municipis, generant tensions socials i canvis en el teixit urbà que les administracions tracten de corregir.
En este context, el tribunal considera que l’Estat sí que és competent per a establir una finestreta única digital que centralitze la recepció i l’intercanvi de dades entre administracions i plataformes. Esta ferramenta servix per a millorar la transparència del mercat, simplificar la relació dels arrendadors amb l’Administració i reforçar el control sobre els lloguers irregulars, sense arribar a imposar un registre nacional que buide de contingut els sistemes autonòmics.
El model mantingut obliga les plataformes a transmetre informació sobre els anuncis i els immobles oferits, així com a remetre dades agregades per a la seua explotació estadística. D’esta manera, les administracions disposen d’una base d’informació més completa per a seguir l’evolució del mercat d’arrendaments de curta duració i dissenyar polítiques públiques més ajustades al fenomen.
Conseqüències sobre el registre únic de lloguers turístics
El registre únic de lloguers de curta duració havia començat a aplicar-se a Espanya l’1 de juliol de 2025, convertint al país en el primer de la Unió Europea a posar en marxa un sistema d’estes característiques. Des d’eixe moment, totes les vivendes destinades a ús turístic o de temporada estaven obligades a comptar amb un codi de registre específic per a poder operar legalment.
Eixe codi era un requisit imprescindible per a anunciar els immobles en les plataformes, de manera que els allotjaments que no el tingueren no podien oferir-se de manera legal. A més, les plataformes havien d’adaptar les seues aplicacions perquè els arrendadors identificaren les seues vivendes amb este número, realitzar comprovacions periòdiques i comunicar a l’Administració els casos en els quals les verificacions anaren negatives.
Amb l’anul·lació del registre únic, este esquema basat en un codi estatal deixa de tindre cobertura jurídica. No obstant això, l’obligació de col·laboració de les plataformes i l’existència de la finestra única digital es mantenen, la qual cosa permet a les administracions continuar recaptant informació i coordinant la supervisió del mercat a partir dels registres autonòmics.
El Ministeri de Vivenda va impulsar este sistema amb l’objectiu de combatre el frau en els lloguers de curta duració i millorar el control sobre una activitat que té repercussions clares en l’accés a la vivenda i en la convivència en les zones més tensionadas. Després de la sentència del Suprem, el repte per a l’Administració central passa per redefinir el marc de control respectant les competències autonòmiques, però sense renunciar a un nivell mínim de coordinació i transparència en tot el territori.
