Les administracions públiques podrien alleujar de manera significativa la greu escassetat d’habitatge a Espanya si començaren a comprar vivendes del mercat lliure per a destinar-les a lloguer social mentres s’aconseguix un pacte d’Estat per a una política d’habitatge estable i a llarg termini, segons un nou informe de la Fundació BBVA i l’Institut Valencià d’Investigacions Econòmiques (Ivie).
Este estudi, titulat ‘Desajustes en el mercado de la vivienda en España’, assenyala que des de 2021 només s’ha construït un 45 % de les vivendes necessàries per a allotjar els nous llars que s’han creat. Esta falta d’oferta, concentrada sobretot en grans ciutats i zones de màxima demanda, ha impulsat fortes pujades de preus tant en compravenda com en lloguer.
Impacte sobre joves, immigrants i famílies monoparentals
A més, els autors destaquen una molt baixa inversió pública sostinguda durant anys en vivenda social, cosa que ha deixat especialment exposats els llars amb rendes més baixes. El resultat és un mercat tensionat on l’accés a un habitatge digne es complica per a una part creixent de la població.
L’informe subratlla que els llars formats per jóvens, persones immigrants o famílies monoparentals són els que patixen amb més intensitat l’esforç que suposen els gastos d’habitatge. Consideren sobrecàrrega quan un llar ha de destinar més del 40 % dels seus ingressos al pagament de la hipoteca o el lloguer i a rebuts com llum, aigua o assegurances.
Segons els càlculs de la Fundació BBVA i l’Ivie, si es té en compte la renda disponible una vegada descomptats tots estos gastos de vivenda, la taxa de pobresa de la població general pujaria del 19,5 % al 23 %. Entre els llars jóvens, el percentatge escalaria fins a quasi el 33 %, és a dir, un de cada tres llars jóvens quedaria al llindar de la pobresa després de pagar l’habitatge.
L’estudi explica que els principals problemes d’accessibilitat es concentren en el mercat de lloguer a preu de mercat de les grans ciutats i entre els segments de població amb ingressos més baixos. En estos entorns, on la demanda és molt alta i l’oferta limitada, qualsevol repunt de preus colpeja de manera directa els col·lectius més vulnerables.
La vivenda pública de lloguer social té un pes molt reduït en l’Estat. Segons dades de l’Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, només el 3,5 % del parc residencial està reservat a este ús, lluny del 8 % de mitjana de la Unió Europea. Esta diferència dificulta oferir alternatives assequibles als llars que més ho necessiten.
Construcció insuficient i oferta lenta
Encara que des de 2021 s’observa una reactivació moderada de la construcció, les xifres continuen sent insuficients. Entre 2021 i 2025 s’han construït 454.000 vivendes noves, mentre que el creixement net dels llars ha sigut de 965.000. Açò significa que només s’ha cobert al voltant del 45 % de les necessitats reals, la qual cosa presiona a l’alça els preus de l’obra nova, de la vivenda de segona mà i del lloguer.
L’informe apunta que l’adaptació de l’oferta als canvis en la demanda és lenta per diversos motius. D’una banda, el teixit productiu de la construcció residencial va quedar molt debilitat després de la crisi immobiliària, amb falta de mà d’obra especialitzada i menys capacitat empresarial. D’una altra, els procediments urbanístics i reguladors són complexos i llargs, cosa que allarga notablement els terminis de desenvolupament del sòl i d’execució de les obres.
També pesa el fet que una gran part del parc de vivenda usada no es pot reconvertir fàcilment en allotjaments de menor grandària, que són els que demanen molts dels nous llars, cada volta més xicotets. A això s’afegix que la ubicació i l’estat de conservació de moltes vivendes buides no faciliten el seu aprofitament com a residència habitual, ja que la població preferix viure en zones amb oferta de faena i bones comunicacions.
El mercat de lloguer, cada volta més rellevant
En este escenari, el lloguer ha anat guanyant pes com a alternativa a la compra, encara que també patix pujades de preus, sobretot en les àrees urbanes més dinàmiques. Este règim presenta menys barreres d’entrada que l’accés a la propietat, perquè no exigix una entrada tan elevada ni una hipoteca a llarg termini, fet que el convertix en l’opció principal per a molts llars jóvens o amb ingressos mitjans i baixos.
En les dos últimes dècades, el volum de vivendes en lloguer ha crescut de manera notable: el nombre de llars que viuen sota este règim quasi s’ha duplicat, de 2,1 a 3,9 milions. L’informe indica que, malgrat este augment, la pressió de la demanda continua sent molt forta en determinades zones, cosa que manté els preus en nivells alts.
En comunitats amb rendes més altes per càpita, com Madrid, Balears, Navarra, Catalunya i País Basc, la vivenda resulta encara més cara. Açò implica que els llars amb menys recursos han de fer un sobreesforç major per a accedir a un pis, tant si és en lloguer com en propietat.
Davant d’esta realitat, els autors de l’estudi plantegen que la compra directa de vivenda privada per part de l’Estat i de la resta d’administracions podria ser una via ràpida per a ampliar el parc de lloguer social. D’esta manera, es podrien oferir solucions immediates a llars vulnerables mentres es despleguen altres polítiques estructurals.
Propostes per a elevar l’oferta d’habitatge
Entre les possibles solucions, l’informe proposa impulsar amb més força la construcció industrialitzada. Este sistema permet reduir terminis de producció, abaratar costos i fabricar vivendes d’una manera més sostenible, la qual cosa ajudaria a incrementar l’oferta en menys temps.
Els especialistes també defenen una gestió urbanística més eficient i ràpida. Com a exemple, plantegen generalitzar la tramitació de permisos digitals de construcció per a escurçar els temps de concessió de llicències, que actualment suposen un dels colls de botella més importants per a nous projectes residencials.
Finalment, l’estudi aboga per coordinar millor les competències urbanístiques entre els diferents nivells de l’administració, des de l’àmbit local fins al estatal. Així es pretén evitar que interessos locals o particulars en la gestió del sòl i l’urbanisme es convertisquen en barreres que impedixen reduir l’escassetat d’habitatge i desplegar una estratègia de vivenda més coherent.
Per a seguir l’actualitat sobre mesures d’habitatge i polítiques socials a la Comunitat Valenciana, es poden consultar més notícies en la secció d’economia i societat de València Diari (/economia).
Les dades i conclusions de l’informe de la Fundació BBVA i l’Ivie es poden revisar amb detall a través de les publicacions i estadístiques disponibles en la pàgina oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (https://www.mivau.gob.es).
