La llei d’habitatge està feta i les claus sobre la taula. La norma contempla ara que els lloguers que es troben en àrees de mercat tensat seran regulats i topats, independentment que els immobles siguin propietat de grans forquilles o de petits propietaris, tant per a contractes d’immobles que estiguen al mercat de lloguer com per a nous contractes.
Aquests límits variaran segons la modalitat de contracte i, sobretot, segons el perfil del casolà. En el cas dels xicotets propietaris que compten amb cinc immobles en una àrea tensada, el límit s’establirà mitjançant la indexació a la renda anterior en vigor, és a dir, el límit vindrà marcat pel contracte anterior, si bé l’acord en contempla també una sèrie de bonificacions a aquests propietaris per incentivar que posen els immobles en arrendament.
En el cas dels grans propietaris, el límit s’establirà mitjançant l’aplicació d’un índex de referència que començarà a elaborar-se ara i entraria en vigor l’1 de gener del 2025. Fins aleshores, durant el 2023 s’aplicarà el límit del 2% actual, mentre que el 2024 serà del 3% a tots els contractes en vigor, independentment de la mida del propietari.
Fins ara, l’únic que se sap és que l’INE (Institut Nacional d’Estadística) serà l’encarregat de definir-lo.
Es podran aplicar els límits de l’índex de referència de preus als nous habitatges que no hagen estat llogats en els darrers cinc anys, si així s’estableix a la declaració de zona tensada.
Definició de grans propietaris
En aquest punt també entra en joc la definició de gran propietari, que ha suposat una pedra al camí de les negociacions. El nou text entre l’Executiu i els aliats catalans i bascos rebaixa aquest concepte de deu immobles a cinc, principal petició d’Unidas Podemos.
D’aquesta manera, aquelles persones o empreses que tinguen en el seu poder cinc o més habitatges en una àrea qualificada de tensada -cosa que corre del compte de les comunitats autònomes- seran considerats grans propietaris i estaran subjectes a les seues pròpies consideracions.
Segons els partits, això “redueix l’especulació i l’acaparament” dels immobles pels fons voltor.
Zones Tensades
D’altra banda, s’amplia la declaració de zones tensades, la consideració de les quals pivota sobre dues condicions que no han de complir-se alhora, és a dir, caldrà que es complisca una de les dues situacions perquè l’àrea puga ser declarada com tensada(a diferència del projecte que va aprovar el Consell de Ministres).
Les condicions són: que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer més les despeses i els subministraments bàsics supere el 30% de la renda mitjana de les llars, o bé que el preu de compra o lloguer de l’habitatge haja augmentat almenys 3 punts per sobre de l’IPC durant els cinc anys anteriors a la declaració d’àrea tensada.
En aquest sentit, es rebaixarà de 5 a 3 punts el llindar d‟augment sobre l‟IPC per declarar les zones tensionades .
Més drets per als llogaters
Una de les grans millores implica els drets dels llogaters. Així, el text recull que les despeses i els honoraris immobiliaris produïts pel lloguer d’un immoble hagen de córrer sempre a càrrec del propietari, cosa que fins ara únicament era de compliment per a les grans propietaris.
“El servei immobiliari es presta al propietari, i per tant serà aquest el que haja d’assumir les despeses que aquest servei genere ”, diu en l’acord, cosa que estalviarà molts volums de desemborsament als que estiguen vivint de lloguer, cosa que posa el focus als propietaris.
Tot i això, per evitar que aquests intentin compensar aquestes despeses, el document també prohibeix que es puga augmentar les rendes a través de noves clàusules , com la comunitat, les taxes d’escombraries, que no estiguin acordades prèviament.
“Això evita una possible via per al frau de llei en l’increment de rendes sota aquestes excuses“, assenyalen els grups parlamentaris, mentre l’articula apunta que “l’eliminació d’aquestes clàusules tanca una altra possible via de frau i protegeix els inquilins ja els qui busquen un contracte nou de lloguer”.
Alhora, es preveu una pròrroga extraordinària d’un any per situacions acreditades de vulnerabilitat social o econòmica als contractes d’arrendament d’habitatge, que s’acolliran als índexs desgranats anteriorment, i un augment dels percentatges de l’habitatge protegit per al lloguer passe del 30 al 40% al sòl urbanitzable en actuacions de nova urbanització i del 10 al 20% a sòl urbà no consolidat per a reformes o renovació de la urbanització.
Actualització amb l’IPC
S’elimina l’IPC com a índex de referència per a l’actualització anual de la renda dels contractes. Durant el 2023 s’aplicarà el límit del 2% en vigor, mentre que el 2024 serà del 3% i en endavant es crearà un nou índex en aquests termes, més estable i inferior a l’evolució de l’IPC, que tope els augments de la renda per la renovació anual.
Habitatge Protegit
Els percentatges de reserva de sòl per a habitatge protegit augmenten del 30 al 40% al sòl urbanitzable (actuacions de nova urbanització) i del 10 al 20% a sòl urbà no consolidat (actuacions de reforma o renovació de la urbanització).
Els desnonaments
Pel que fa als desnonaments, es prohibeix que es duguen a terme sense data i hora predeterminada i augment del control de l’Administració.
De fet, s’inclouen noves pròrrogues en els procediments de llançament, per poder-los ajornar més de dos anys, i l’accés obligatori als procediments d’alternatives per a les persones vulnerables.
A més, les comunitats autònomes poden articular mecanismes propis de mediació i alternativa d’habitatge que considerwn oportuns per fer-ho. D’aquesta manera, per primera vegada es reconeix la capacitat de poder destinar els fons dels plans estatals per oferir alternatives d’habitatge per a persones en risc mitjançant lloguers socials bonificats o reallotjaments de famílies en situació de vulnerabilitat o qualsevol altra política que tinga com a objectiu oferir alternativa habitacional a aquestes persones i famílies.
Comunitats Autònomes
A més, les Comunitats Autònomes poden articular mecanismes propis de mediació i alternativa d’habitage que consideren oportuns.
